Как купить ипотечную квартиру: риски, нюансы и этапы сделки

В статье мы расскажем, как купить ипотечную квартиру — недвижимость, которая находится в залоге у банка. Разберемся, есть ли риски при покупке залоговой недвижимости и какие нюансы существуют у такой сделки. 

Как купить ипотечную квартиру

Когда продают ипотечные квартиры

Когда квартиру покупают с помощью ипотеки, то она сразу передается в залог банку, который выдал кредит. На такой квартире есть обременение — ограничение действий с объектом недвижимости. В залоговой квартире можно жить, но с ней нельзя совершать сделки без согласия банка.

Посмотреть, есть ли на объекте обременение, можно на сайте Росреестра. Нужно просто ввести адрес или кадастровый номер квартиры и изучить раздел «Ограничения». Обращаем внимание, что обновление информации на сайте не моментальное — новые сведения могут появиться через несколько недель. Поэтому, если вам нужна самая актуальная информация, лучше за небольшую плату заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Какие риски есть при покупке залоговой квартиры

При покупке ипотечной квартиры существует два главных риска:

1. Статус банкрота у продавца квартиры

Продавать ипотечную квартиру могут по разным причинам. Например, из-за каких-то изменений в составе семьи: появились дети, и места в квартире стало недостаточно, или пара развелась, и квартиру нужно поделить. Но иногда залоговую недвижимость продают из-за проблем с финансами. В этом случае вам как потенциальному покупателю жилья, нужно быть осторожным. Продавца с финансовыми трудностями нужно проверить на признаки потенциального банкротства. Ведь кредиторы могут оспорить любые сделки, совершенные человеком, который получил банкротство — вплоть до трёх лет до признания статуса.

2. Сложности в возвращении денег, если сделка сорвется

Чтобы купить залоговую квартиру, сначала нужно погасить долг продавца перед кредиторами. Если у продавца нет денег, он предлагает сделать это покупателю по предварительному договору купли-продажи. Тогда вы гасите чужой долг еще до того, как к вам перейдет право собственности. Если сделка по каким-то причинам не состоится, покупателю придется потратить много времени и сил, чтобы вернуть деньги.

Несмотря на эти два риска, купить ипотечную квартиру становится все легче. Главная причина — в том, что это можно сделать также в ипотеку. Количество банков, работающих с залоговыми квартирами, постоянно растет.

Как купить ипотечную квартиру

Этапы покупки залоговой квартиры:

1. Покупатель и продавец договариваются о цене и о том, как будет погашаться остаток долга продавца (подробнее об этом будет в следующем разделе). 

2. Если покупателю нужен кредит, то он ищет банк, работающий с ипотечным жильем и получает одобрение ипотеки.

3. Покупатель выплачивает долг продавца.

4. Банк снимает с квартиры обременение.

5. Покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи, который передается на регистрацию. При этом иногда стороны заключают предварительный договор, фиксирующий договоренности участников сделки.

Как продавец гасит долг перед банком

Есть три основных способа погасить кредит продавца:

1. Погашение долга деньгами продавца. Иногда по договоренности с покупателем продавец находит деньги для погашения своего долга. Особенно, если он небольшой. Тогда для покупателя такой вариант сделки сводится к обычной покупке.

2. Погашение долга деньгами покупателя. Если остаток долга большой, то чаще всего он гасится за счет покупателя. Обычно в этом случае продавец дает скидку на квартиру. При этой схеме стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором указывают, что за счет аванса от покупателя погашается кредит продавца.

После погашения кредита, проводится основная сделка купли-продажи. В ней фиксируется, как покупатель производит оплату: часть суммы — как аванс до сделки, а остаток (разница между ценой квартиры и авансом) обычно оплачивается через аккредитивный счет. Продавец получает остаток средств после регистрации перехода права собственности к покупателю.

3. Погашение долга ипотечными деньгами покупателя. Удобнее всего получить одобрение в том же банке, где заложена квартира. Юридически такая сделка оформляется как стандартная сделка купли-продажи.

Нюансы погашения долга ипотечными деньгами покупателя:

— Пока не очень большое количество банков дает кредиты на выкуп залоговых квартир. Но их число постоянно растет. 

— Процентная ставка на время, пока снимается обременение первого банка и оформляется ипотека в новом банке, как правило выше. В среднем на 1–2 %.

— Продавец при такой сделке проверяется почти как заемщик: есть ли у него долги, не находится ли он в процессе оформления банкротства, есть ли у него все нужные разрешения и согласия.

— Обычно банки в сделках с ипотечными квартирами не приветствуют занижение стоимости в договоре купли-продажи.


ПОДПИСАТЬСЯ НА БЛОГ


Поделиться статьей:

Добавить комментарий